第66話『不整形地補正』 ~いびつな形の土地の補正~

 

今回のテーマは「不整形地補正」です。

 

この補正はいろいろなパターンが存在するのですが、ここでは最も一般的なパターンを紹介していきたいと思います。

 

 

不整形地補正とは

土地の形が正方形や長方形ではない場合に適用される補正です。

 

土地はキレイな四角形が最も利便性が高い評価され、たとえば「ひし形」のような変形した四角形の土地は、評価が低くなると考えられます。

 

 

 

不整形地補正の考え方は、「もし土地がキレイな四角形だったら」という前提で、架空の境界線を引きます。

これを「想定整形地」といいます。

 

 

そして、「想定整形地」から実際の敷地を切り取ると、余った部分がでてきます。

 

この余った部分を「かげ地」といい、「想定整形地」に対して「かげ地」の割合が高ければ高いほど、土地の評価は低くなります。

 

その他の土地の評価補正

奥行価格補正(角地の評価補正)
側方路線影響(角地の評価補正)
二方路線影響(道路に挟まれた土地の評価補正)
三方路線影響(コの字型に道路に囲まれた土地の評価補正)
間口狭小補正(間口が狭い土地の評価補正)
奥行長大補正(縦に長い土地の評価補正)
がけ地補正(崖のある土地の評価補正)

 

 

不整形地補正率を調べる

不整形地補正率は次の3つの要素によって決定します。

1.地区区分
2.地積
3.かげ地の割合

 

不整形地補正率も国税庁のホームページ調べることができます。

国税庁ホームページ

 

上記リンク先の「付表4 地積区分表」「付表5 不整形地補正率表」をご覧ください。

 

まず、付表4をご覧いただき土地の地区区分と地積から、地積区分がA、B、Cのどれに該当するかを確認します。

 

つぎに付表5をご覧いただき、先ほど調べた地積区分と「かげ地割合」から、補正率を探します。

 

 

評価方法

では例題を使いながら、次の土地の評価を計算してみましょう。

・普通住宅地区
・東西:20m、南北:20mのひし形
・かげ地割合は33%
・路線価:100千円

 

1.まずは地積区分を確認

地積は20m×20m=400㎡で、普通住宅地区ですので、地積区分は「A」になります。

 

 

2.つぎに補正率を求める

「普通住宅地区 A」、かげ地割合は33%ですので、下の表より不整形地補正率は0.90となります。

 

3.㎡単価を算出

路線価 × 奥行価格補正率 × 不整形地補正率で土地の㎡単価を算出します。

 

100千円×1.00×0.90=90千円

これがこの土地の㎡単価になります。

 

 

4.土地全体の評価を算出

最後に㎡単価に地積を掛け合わせて全体の評価額を算出しましょう。

90千円 × 400㎡ 36,000,000円

 

 

まとめ

不整形地は本当にいろいろなパターンがあります。

(正方形や長方形以外の土地は全て不整形地と思っていただいてOKです)

 

土地の形状がどれだけ歪(いびつ)でも基本的な考え方は上記のとおりです。

 

最も難しいところは「想定整形地」をどのうに作るかというところです。

 

あまりにも複雑な形状をしている土地の場合は、不動産鑑定士さんに相談してみるといい

かもしれません。

もちろん、当社でもご相談いただくことができます。

 

 

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