今回のテーマは「二方路線影響」です。
第６０話で解説した『側方路線影響』と同様、二方路線影響も土地の評価が通常よりも高くなるケースです。
二方路線影響とは
土地の正面と裏面が道路に面している土地に適用されます。
つまり、土地が道路と道路に挟まれているような状況です。
土地の２面が道路に面しているという点では通常よりも利便性が高くなるという考えに基づいています。
二方路線影響が適用される土地では、土地が面している２本の道路のうち、「路線価 × 奥行補正率」の結果が高い方を「正面路線」、もう一方を「裏面路線」といいます。
二方路線影響の加算率
国税庁のホームページで調べることができます
上記リンクをクリックしていただき「付票３ 二方路線影響加算率表」をご覧ください。
この表に書かれている０．０２～０．０７が加算率になります。
参考：その他の土地の評価補正
側方路線影響（角地の評価補正）
三方路線影響（コの字に道路に囲まれた土地の評価補正）
間口狭小補正（間口が狭い土地の評価補正）
奥行長大補正（奥行が長い土地の評価補正）
がけ地補正（崖がある土地の評価補正）
不整形地補正（いびつな形の土地の評価補正）
評価の計算方法
実際に例題を使いながら、次の土地の評価を計算してみましょう。
・「普通住宅地区」にある土地
・一方が路線価150千円の道路に面しており奥行は30m
・もう一方が路線価100千円の道路に面して奥行は30m
１．まず「正面路線」を決める
「正面路線」は「路線価 × 奥行補正率」の高い方になります。
今回のケースで２つの路線を比較すると
１５０千円 × ０．９６ ＝ １４４千円
１００千円 × ０．９６ ＝ ９６千円
となり、１５０千円の方が正面路線、１００千円の方が裏面路線となります。
２．「二方路線」の加算額を計算する
「二方路線」の加算額は「路線価 × 奥行価格補正率 × 加算率」で算出することができます。
上記の例に当てはめてみると
１００千円×１．００×０．０２＝２千円
となり、これが土地の評価を高くする「加算額」となります。
３．土地の㎡単価を算出する
１で計算した「正面路線」の㎡単価に、２で計算した「加算額」をプラスします。
１４４千円 ＋ ２千円 ＝ １４６千円
これがこの土地の㎡単価となります。
４．土地全体の評価額を算出する
最後に３で出した㎡単価に土地の面積を掛け合わせて全体の評価額を出します。
１４６千円 × ３０m × ２０m ＝ ８７,６００,０００円
これがこの土地全体の評価額です。
まとめ
「２面の道路に接している土地」といえば「側方路線影響」も「二方路線影響」も同じことになりますが、加算率を比べてみると角地の方が、正面と裏面で挟まれている土地よりも加算率が高く、利便性が高いと判断されることになります。
（国税庁のホームページの「付票２」と「付票３」を比べてください）
